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问题处理

问题发生的前提：中间楼层的防水由楼上提供，顶楼住户的防水由顶楼防水保温层提供。

处理原则

1. 大家住在同一个小区方便走动和照应
2. 以开发商、物业、其它业主不可靠和维修基金不可用为前提进行思考，假如顶楼出现漏水维修主力就是住户自己
3. 主动权在开发商，唯一的筹码是做钉子户尝试进行抗争

预测的可选择路径

1. 从根源上彻底修复漏水问题
2. 换其它楼层/户型
3. 不要03户型，或不要03+04户型
4. 钉子户

已知问题与分析

1. 问题：对顶楼漏水存在疑虑，是一切问题的开端

具体：以前认为10年8年都不会漏，但是现在刚收楼就发现渗水了

分析：对顶楼的防水效果缺少了信心，不再是100%不漏水

1. 问题：对顶楼漏水现象的认知，从长期角度看顶楼漏水是大概率的事情

具体：现有的防水工艺、楼房建筑工艺、楼顶布局以及环境的影响（沉降、日晒雨淋等），都可能会导致顶楼漏水

• 防水工艺：防水行业参差不齐，且防水本身存在时效性
• 建筑工艺：现在的工艺极大可能性不是一次性浇筑的楼顶，那么本身就存在缝隙导致漏水，需要防水工艺补救
• 楼顶布局：不是斜顶、也不是大幅度斜的平顶，只是普通的小幅度斜的便于排水的平顶，不利于排水
• 环境影响：楼体自然沉降、冷热温差、日晒雨淋导致的防水有效期变短或直接失效

分析：顶楼漏水是大概率事件，无法由人控制，且随时间推移概率变大

1. 问题：顶楼的漏水会漏到什么程度

具体：程度低：和这次一样只是普通渗水，普通情况：可能就是楼顶多出渗水，极端情况：和网上瀑布漏水一样

分析：和楼顶的防水效果挂钩，防水效果随时间推移减弱

1. 问题：顶楼的漏水多久出现一次，极端情况：每次下雨都会出现

具体：程度低：几年甚至十几年一次，普通情况：2-3年一次，极端情况：每年甚至是每次下雨都会出现

分析：和楼顶的防水效果挂钩，防水效果随时间推移减弱

1. 问题：发生漏水单靠自己能不能处理

具体：发生漏水，需要联系物业、开发商进行维修，响应慢又急需的话甚至要联系外面的防水公司处理，其次室内波及厉害的话也要进行维修

分析：只要有钱、时间和精力就能处理，本质上就是需要时间和精力去跟进漏水事件，其次可能需要一定的资金消耗，因此需要常备一笔钱专门处理楼顶漏水引发的问题

1. 问题：漏水问题需要多少时间、精力和金钱才能解决

具体：

• 时间和精力：如果是自费则不怎么消耗时间和精力；如果是使用维修基金则主要看物业和本座业主的难缠程度；如果是保修期内开发商维护这要看开发商的难缠程度；
• 金钱：如果能使用维修基金的话，则无资金消耗；如果只需要定期维护表面防水涂料的话，不是太贵（1000块左右）；如果需要掀开整个重做，那价格就比较昂贵了（1w起步、3-4w也有可能）；

分析：本质与钱挂钩；如果是通过开发商或维修基金（物业与业主）虽然没有金钱消耗，但他们越难缠越消耗时间和精力；如果是自费的话，能消耗最少的精力和时间，如果平时有积累防水公司和防水相关知识，则还能进一步的减少时间和精力。

1. 问题：发生漏水多久才能修好

具体：如果自费应该几天内就能完成；如果是通过开发商、维修基金（物业和业主）则无法控制

分析：本质与钱挂钩；如果自费应该几天内就能完成；如果是通过开发商、维修基金（物业和业主）虽然无金钱消耗，但是维修时长要看他们的难缠程度，越难缠越久。

1. 问题：别人为什么都认为顶楼可以要

具体：

• 津：20楼03、04都可以要，可以装阳光房，这是违建，但是通过人脉可以搭建上去多了一个私人地方
• 兰（装修店老板）：20楼03、04都可以要，但是有利益相关，参考可行性下降
• 二哥广：可以要，现在防水先进不

分析：

• 通过前面的分析可知，漏水问题只要资金跟得上的话，其实只是个小问题
• 如果胆够大、又有能力解决违建问题的话，能够凭空多出一块使用的地方

1. 问题：楼顶防水效果的跟进和维护

具体：如果要保持防水效果，需要日常的巡检和维护防止异常破损，主要是人使用楼顶时导致的破损，其次需要定时重做防水（按涂料、按新开重做、涂料+掀开重做）

• 日常：主要是指下雨前/每年的雨季前进行，平常也可以偶尔上去观察一下

• 按涂料计：日常就经常巡检、2-3年可能就要重刷，快的话1年就要

  • 按掀开重做计：10年8年可能就要重做一次

分析：本质与钱挂钩；需要不断消耗金钱维持日常防水效果（涂料、重做），其次要消耗时间和精力进行巡检和维护，即时发现和预防人为导致的破损

1. 问题：如果漏水导致破坏了全屋装修怎么办

   具体：程度低只是天花板出现水印，程度较厉害反复渗水时可能长霉菌，极端的时候可能直接破坏装修、电器

   分析：有钱没钱都一样，主要是防患于未然保持防水效果，真发生了就只能自认倒霉先弄好防水再重做装修

2. 问题：屋顶漏水属于什么程度的问题

   具体：漏的程度有不同，只是一处半处渗水时候属于要重视的问题，如果多处或者大规模漏水的话就属于非常严重的问题了

   分析：顶楼漏水应该是属于中等程度问题，无法置之不理，但是也不需要时刻担心

3. 问题：03户型/04户型如果能换其它位置换不换

   具体：20楼虽然有漏水问题，但是没有差到有就换；同理，到底是存在漏水可能，条件差不多就可以考虑换

   分析：按我们家性格，如果位置等条件差不多就可以换

4. 问题：只有顶楼会存在电梯噪音和电梯抱闸声吗？

   具体：整都楼都会有影响，电梯状况、使用年限、房屋结构都有影响

   分析：不用过于担心，新电梯都是比较安静的，最好就是现场感受一下

5. 问题：打针注胶能维持多久

   具体：AI说有效期：3个月左右，很难超过5年

   分析：没有从根本上解决问题，防水层漏水部位还是会一直漏水，只是暂时没有漏到屋子里

已知信息

1. 对住顶楼不排斥
2. 只能和村民互换，且只能同户型换，不能换其它没人的房子和户型，猜测就是抽签时的村民互换，因此不能随意选
3. 猜测开发商由于成本衡量，且漏水范围太小，不肯掀开重做防水
4. 开发商目前能提供的方案
   • 帮做防水（刷防水涂料）
   • 换其它楼层的房子（回迁范围内，与其它村民换，同户型互换）
5. 已知可换房子：4座4层04户型（开发商说的）、3座8楼04户型（妈妈说的）

目前情况组合与分析

最好：按我们心意，但可能性很小

较好：03户型可以换，但是位置较好

中间：03户型、04户型都可以换，但是位置较差

较差：03户型可以换，但是位置较差

最差：按开发商心意，原地不动，只刷涂料防漏水，目前的可能只是话术，拖时间，拖到收钥匙的那天

04户型\03户型	不要	换（其它位置，非顶楼）	修（保持顶楼）
不要	钉子户	❌	❌
换（其它位置，非顶楼）	1.和爸妈一起住，婚房以后再说 2.04能换去哪里？ 3.以后抽到的房子也不一定好	1.03、04能换到哪里去？ 2.大家还是住同一个小区	❌
要（保持顶楼）	1.和爸妈一起住，婚房以后再说 2.以后抽到的房子也不一定好 3.04要面对顶楼漏水问题	1.03能换到哪里去？ 2.大家还是住同一个小区 3.04要面对顶楼漏水问题	❌

顶楼与非顶楼优缺点列表

项目	顶楼	非顶楼
漏水	可能性随时间变大，但可通过防水措施降低风险	看楼上，若楼上防水措施好则基本不用担心
采光	最好，阳光充足，可享受自然光照	随楼层变高变好，低楼层可能存在采光不足的情况
通风	最好，空气流通顺畅，可快速排出室内异味	随楼层变高变好，低楼层通风相对较差
灰尘	最少，受地面灰尘影响小	随楼层变高变少，低楼层灰尘较多
人为噪音	少了一个声音来源/没有楼上的噪音，相对安静	有上下左右可能的声音来源，噪音来源较多
非人为声音来源	可能存在，如风声、雨声等自然声音，以及屋顶设备（如空调外机等）的噪音	没有
停水电影响	非常大，停水时可能无法使用水，停电时电梯无法使用，出行不便	随楼层变高变大，但低楼层受影响相对较小
用水水压	可能存在水压不足的情况，尤其在用水高峰期	水压相对稳定，低楼层水压充足
热	夏季温度可能较高，但可通过隔热措施改善	相对顶楼温度较低，但若楼层较低且靠近热源（如马路、锅炉房等）也会受影响
电梯井噪音	一般不存在，除非电梯井位于屋顶附近且有设备噪音	可能存在，尤其靠近电梯井的住户
马路噪音	若顶楼临街，可能会受到马路噪音的影响，但可通过隔音措施缓解	低楼层临街时马路噪音较大，高楼层噪音相对较小
临街噪音	若顶楼临街，可能会受到临街噪音的影响，但可通过隔音措施缓解	低楼层临街时临街噪音较大，高楼层噪音相对较小
卖出去困难	可能存在，部分人对顶楼漏水、隔热等问题有顾虑	相对容易，但也要看楼层、户型等因素
下水道不堵塞	一般不存在，但若排水系统设计不合理或使用不当也可能出现堵塞	可能存在，尤其低楼层，若楼上住户不当使用排水管道
爬楼	不存在，有电梯可直达	低楼层爬楼相对方便，高楼层爬楼辛苦
等电梯	存在，尤其在高峰时段电梯使用频率高时	高楼层等电梯时间可能较长，低楼层相对较短
冷/热	冬季可能较冷，夏季可能较热，但可通过保温隔热措施改善	相对顶楼温度更稳定，但也要看楼层、户型等因素
水压低	可能存在，尤其在用水高峰期	低楼层水压充足，高楼层水压可能较低
气压低	可能存在，但一般影响较小	一般不存在
搬运费高	存在，搬运大件物品上顶楼较困难，可能需要额外的搬运设备或人工	低楼层搬运相对方便，高楼层搬运成本也较高
设备噪音	可能存在，如屋顶的空调外机、通风设备等	一般不存在，但靠近设备间（如地下室的水泵房等）的住户可能受影响
火灾地震没得跑	存在，逃生距离相对较长，尤其在火灾时楼梯可能被烟雾封锁	低楼层逃生相对容易，高楼层逃生时间可能较长
楼上可能非法养鸭养鸡种菜	可能存在，但可通过物业管理和相关法规限制	不存在

目前决定

目前妈、姐的决定：03户型不要，04户型可以保留

我的决定：以稳为主

1. 如果有较好位置的，那么都可以换，其中优先处理03户型的。
2. 如果都换不了，那么只能坦然接受，努力保持防水效果，同时要安慰爸妈姐：我不怕漏水的麻烦！