# 问题处理 问题发生的**前提**：中间楼层的防水由楼上提供，**顶楼住户的防水由顶楼防水保温层提供**。 ## 处理原则 1. 大家住在**同一个小区**方便走动和照应 2. 以**开发商、物业、其它业主不可靠和维修基金不可用**为前提进行思考，假如顶楼出现漏水**维修主力就是住户自己** 3. **主动权在开发商**，唯一的**筹码是做钉子户**尝试进行抗争 3. 先以柔和的方式处理，不行再以强硬的方式处理 ## 主动处理 应该关注的点：不是不补漏，而是补漏方式达不到预期，导致房子存在质量问题（漏水），因此不敢要，精简：房子存在质量问题（漏水）不敢要 现补漏方式的问题：注浆热胀冷缩老化后复漏的机率非常大 期望：要求开发商从楼顶迎水面防水层全屋顶重新做防水，以绝后患，避免给业主造成更大的经济及精神损失！ 现状：妈妈碰巧遇到村长、宏光和项目部经理等其他人聚集在一起，他们给了个口头承诺会回去商量一下怎么处理 注意：主要负责人应该是开放商，起码明面上是的 处理尝试顺序： 1. （7月7号问下结果）等妈妈好消息 2. 尝试打12345投诉+住建局投诉 3. 以上办法都失效就尝试信访（这个放到最后才尝试，毕竟官字两个口，以防弄不好有后患） 其它方式： 1. 12345投诉 2. 信访投诉 3. 住建局投诉 ## 预测的可选择路径 1. 从根源上彻底修复漏水问题，即掀开防水层重做 2. 换其它楼层/户型 3. 给几十万我们自己做防水自己搞定，但这是不可能的 4. 用钱买下03户型，然后我们自己再买另一间，但这是不可能的，可能钱也不够买另一间 5. 不要03户型，或不要03+04户型，但不是很推荐，不知道以后的户型怎么样，不知道以后能不能建出来 6. 钉子户，不推荐，钉子户难做 ## 已知问题与分析 1. 问题：对顶楼漏水存在疑虑，是一切问题的开端 具体：以前认为10年8年都不会漏，但是现在刚收楼就发现渗水了 分析：**对顶楼的防水效果缺少了信心，不再是100%不漏水** 2. 问题：对顶楼漏水现象的认知，从长期角度看顶楼漏水是大概率的事情 具体：现有的防水工艺、楼房建筑工艺、楼顶布局以及环境的影响（沉降、日晒雨淋等），都可能会导致顶楼漏水 * 防水工艺：防水行业参差不齐，且防水本身存在时效性 * 建筑工艺：现在的工艺极大可能性不是一次性浇筑的楼顶，那么本身就存在缝隙导致漏水，需要防水工艺补救 * 楼顶布局：不是斜顶、也不是大幅度斜的平顶，只是普通的小幅度斜的便于排水的平顶，不利于排水 * 环境影响：楼体自然沉降、冷热温差、日晒雨淋导致的防水有效期变短或直接失效 分析：**顶楼漏水是大概率事件**，无法由人控制，且随时间推移概率变大 3. 问题：顶楼的漏水会漏到什么程度 具体：程度低：和这次一样只是普通渗水，普通情况：可能就是楼顶多出渗水，极端情况：和网上瀑布漏水一样 分析：**和楼顶的防水效果挂钩**，防水效果随时间推移减弱 4. 问题：顶楼的漏水多久出现一次，极端情况：每次下雨都会出现 具体：程度低：几年甚至十几年一次，普通情况：2-3年一次，极端情况：每年甚至是每次下雨都会出现 分析：**和楼顶的防水效果挂钩**，防水效果随时间推移减弱 5. 问题：发生漏水单靠自己能不能处理 具体：发生漏水，需要联系物业、开发商进行维修，响应慢又急需的话甚至要联系外面的防水公司处理，其次室内波及厉害的话也要进行维修 分析：**只要有钱、时间和精力就能处理**，本质上就是需要时间和精力去跟进漏水事件，其次可能需要一定的资金消耗，因此需要常备一笔钱专门处理楼顶漏水引发的问题 6. 问题：漏水问题需要多少时间、精力和金钱才能解决 具体： * 时间和精力：如果是自费则不怎么消耗时间和精力；如果是使用维修基金则主要看物业和本座业主的难缠程度；如果是保修期内开发商维护这要看开发商的难缠程度； * 金钱：如果能使用维修基金的话，则无资金消耗；如果只需要定期维护表面防水涂料的话，不是太贵（1000块左右）；如果需要掀开整个重做，那价格就比较昂贵了（1w起步、3-4w也有可能）； 分析：**本质与钱挂钩；**如果是通过开发商或维修基金（物业与业主）虽然没有金钱消耗，但他们越难缠越消耗时间和精力；如果是自费的话，能消耗最少的精力和时间，如果平时有积累防水公司和防水相关知识，则还能进一步的减少时间和精力。 7. 问题：发生漏水多久才能修好 具体：如果自费应该几天内就能完成；如果是通过开发商、维修基金（物业和业主）则无法控制 分析：**本质与钱挂钩；**如果自费应该几天内就能完成；如果是通过开发商、维修基金（物业和业主）虽然无金钱消耗，但是维修时长要看他们的难缠程度，越难缠越久。 8. 问题：别人为什么都认为顶楼可以要 具体： * 津：20楼03、04都可以要，可以装阳光房，这是违建，但是通过人脉可以搭建上去多了一个私人地方 * 兰（装修店老板）：20楼03、04都可以要，但是有利益相关，参考可行性下降 * 二哥广：可以要，现在防水先进不 分析： * 通过前面的分析可知，漏水问题只要资金跟得上的话，其实只是个小问题 * 如果胆够大、又有能力解决违建问题的话，能够凭空多出一块使用的地方 9. 问题：楼顶防水效果的跟进和维护 具体：如果要保持防水效果，需要日常的巡检和维护防止异常破损，主要是人使用楼顶时导致的破损，其次需要定时重做防水（按涂料、按新开重做、涂料+掀开重做） * 日常：主要是指下雨前/每年的雨季前进行，平常也可以偶尔上去观察一下 * 按涂料计：日常就经常巡检、2-3年可能就要重刷，快的话1年就要 * 按掀开重做计：10年8年可能就要重做一次 分析：**本质与钱挂钩；**需要不断消耗金钱维持日常防水效果（涂料、重做），其次要消耗时间和精力进行巡检和维护，即时发现和预防人为导致的破损 10. 问题：如果漏水导致破坏了全屋装修怎么办 具体：程度低只是天花板出现水印，程度较厉害反复渗水时可能长霉菌，极端的时候可能直接破坏装修、电器 分析：有钱没钱都一样，主要是**防患于未然保持防水效果**，真发生了就只能自认倒霉先弄好防水再重做装修 11. 问题：屋顶漏水属于什么程度的问题 具体：漏的程度有不同，只是一处半处渗水时候属于要重视的问题，如果多处或者大规模漏水的话就属于非常严重的问题了 分析：**顶楼漏水应该是属于中等程度问题**，无法置之不理，但是也不需要时刻担心 12. 问题：03户型/04户型如果能换其它位置换不换 具体：20楼虽然有漏水问题，但是没有差到有就换；同理，到底是存在漏水可能，条件差不多就可以考虑换 分析：按我们家性格，如果位置等条件差不多就可以换 13. 问题：只有顶楼会存在电梯噪音和电梯抱闸声吗？ 具体：整都楼都会有影响，电梯状况、使用年限、房屋结构都有影响 分析：不用过于担心，新电梯都是比较安静的，最好就是现场感受一下 14. 问题：打针注胶能维持多久 具体：AI说有效期：3个月左右，很难超过5年 分析：没有从根本上解决问题，防水层漏水部位还是会一直漏水，只是暂时没有漏到屋子里 ## 已知信息 1. 对住顶楼不排斥 2. 只能和村民互换，且只能同户型换，不能换其它没人的房子和户型，猜测就是抽签时的村民互换，因此不能随意选 3. 猜测开发商由于成本衡量，且漏水范围太小，不肯掀开重做防水 4. 开发商目前能提供的方案 * 帮做防水（刷防水涂料） * 换其它楼层的房子（回迁范围内，与其它村民换，同户型互换） 5. 已知可换房子：4座4层04户型（开发商说的）、3座8楼04户型（妈妈说的） ## 目前情况组合与分析 最好：按我们心意，但可能性很小 较好：03户型可以换，但是位置较好 中间：03户型、04户型都可以换，但是位置较差 较差：03户型可以换，但是位置较差 最差：按开发商心意，原地不动，只刷涂料防漏水，目前的可能只是话术，拖时间，拖到收钥匙的那天 | 04户型\03户型 | 不要 | 换（其它位置，非顶楼） | 修（保持顶楼） | | ---------------------- | ------------------------------------------------------------ | ------------------------------------------------------------ | -------------- | | 不要 | 钉子户 | ❌ | ❌ | | 换（其它位置，非顶楼） | 1.和爸妈一起住，婚房以后再说
2.04能换去哪里？
3.以后抽到的房子也不一定好 | 1.03、04能换到哪里去？
2.大家还是住同一个小区 | ❌ | | 要（保持顶楼） | 1.和爸妈一起住，婚房以后再说
2.以后抽到的房子也不一定好
3.04要面对顶楼漏水问题 | 1.03能换到哪里去？
2.大家还是住同一个小区
3.04要面对顶楼漏水问题 | ❌ | ## 顶楼与非顶楼优缺点列表 | 项目 | 顶楼 | 非顶楼 | | ------------------------ | ------------------------------------------------------------ | ------------------------------------------------------------ | | 漏水 | 可能性随时间变大，但可通过防水措施降低风险 | 看楼上，若楼上防水措施好则基本不用担心 | | 采光 | 最好，阳光充足，可享受自然光照 | 随楼层变高变好，低楼层可能存在采光不足的情况 | | 通风 | 最好，空气流通顺畅，可快速排出室内异味 | 随楼层变高变好，低楼层通风相对较差 | | 灰尘 | 最少，受地面灰尘影响小 | 随楼层变高变少，低楼层灰尘较多 | | 人为噪音 | 少了一个声音来源/没有楼上的噪音，相对安静 | 有上下左右可能的声音来源，噪音来源较多 | | 非人为声音来源 | 可能存在，如风声、雨声等自然声音，以及屋顶设备（如空调外机等）的噪音 | 没有 | | 停水电影响 | 非常大，停水时可能无法使用水，停电时电梯无法使用，出行不便 | 随楼层变高变大，但低楼层受影响相对较小 | | 用水水压 | 可能存在水压不足的情况，尤其在用水高峰期 | 水压相对稳定，低楼层水压充足 | | 热 | 夏季温度可能较高，但可通过隔热措施改善 | 相对顶楼温度较低，但若楼层较低且靠近热源（如马路、锅炉房等）也会受影响 | | 电梯井噪音 | 一般不存在，除非电梯井位于屋顶附近且有设备噪音 | 可能存在，尤其靠近电梯井的住户 | | 马路噪音 | 若顶楼临街，可能会受到马路噪音的影响，但可通过隔音措施缓解 | 低楼层临街时马路噪音较大，高楼层噪音相对较小 | | 临街噪音 | 若顶楼临街，可能会受到临街噪音的影响，但可通过隔音措施缓解 | 低楼层临街时临街噪音较大，高楼层噪音相对较小 | | 卖出去困难 | 可能存在，部分人对顶楼漏水、隔热等问题有顾虑 | 相对容易，但也要看楼层、户型等因素 | | 下水道不堵塞 | 一般不存在，但若排水系统设计不合理或使用不当也可能出现堵塞 | 可能存在，尤其低楼层，若楼上住户不当使用排水管道 | | 爬楼 | 不存在，有电梯可直达 | 低楼层爬楼相对方便，高楼层爬楼辛苦 | | 等电梯 | 存在，尤其在高峰时段电梯使用频率高时 | 高楼层等电梯时间可能较长，低楼层相对较短 | | 冷/热 | 冬季可能较冷，夏季可能较热，但可通过保温隔热措施改善 | 相对顶楼温度更稳定，但也要看楼层、户型等因素 | | 水压低 | 可能存在，尤其在用水高峰期 | 低楼层水压充足，高楼层水压可能较低 | | 气压低 | 可能存在，但一般影响较小 | 一般不存在 | | 搬运费高 | 存在，搬运大件物品上顶楼较困难，可能需要额外的搬运设备或人工 | 低楼层搬运相对方便，高楼层搬运成本也较高 | | 设备噪音 | 可能存在，如屋顶的空调外机、通风设备等 | 一般不存在，但靠近设备间（如地下室的水泵房等）的住户可能受影响 | | 火灾地震没得跑 | 存在，逃生距离相对较长，尤其在火灾时楼梯可能被烟雾封锁 | 低楼层逃生相对容易，高楼层逃生时间可能较长 | | 楼上可能非法养鸭养鸡种菜 | 可能存在，但可通过物业管理和相关法规限制 | 不存在 | ## 目前决定 目前妈、姐的决定：03户型不要，04户型可以保留 我的决定：以稳为主 1. 如果有较好位置的，那么都可以换，其中优先处理03户型的。 2. 如果都换不了，那么只能坦然接受，努力保持防水效果，同时要安慰爸妈姐：我不怕漏水的麻烦！